樓市五節棍之新盤市場戰國爭雄
(林木地) 2011年11月19日
第一棍:二手市場成交續走下坡

一、二手市場成交量此消彼長,在一手盤各出奇謀力谷銷情下,二手樓在靜市中處捱打狀態。市場報道地產經紀專注一手盤銷售外,二手大屋苑交易量偏靜,個別港島大屋苑二手市況近停頓。

《生果報》說,十大屋苑兩日成交不足新盤一成,一手向上走二手向下走。最近一手樓市可以用百花齊放來形容,在發展商鬥快趕出貨、又高佣又劈價狂谷下,過去周六及周日新盤市場賣出逾170個單位;二手市場就可憐了,絕大部份地產經紀都在上頭指示下跑去幫發展商賣樓,無人掂二手。十大屋苑過去兩日成交量只是一手的9%,僅15宗,港島東區康怡花園更連續四星期「吞蛋」。

第二棍:大埔豪宅分層創新盤高價

多個發展商聯手推出之大埔白石角天賦海灣,銷情報捷,且售價紛紛創出新高指標,當中包括洋房物業,以及頂層特色戶,先後以逾二萬多元呎價沽出,其中分層特色高價單位乃由內地買家接貨。

《中產報》謂,天賦海灣頂層呎價2.76萬,創新界分層新高買家為內地客。信和置業(0083)牽頭發展的大埔白石角天賦海灣,繼前日2 號屋以呎價2.94 萬元,刷新新界洋房呎價新高紀錄後,近日頂層海景「天池屋」分層特色戶,內地客終以呎價2.76 萬元落實承接,創出新界分層豪宅呎價新高紀錄。不過,市場消息指出,在天賦海灣連錄破紀錄成交下,個別發展商乘勢減價促銷同位於新界東的一手貨尾,其中恒地(0012)旗下的沙田名家匯,剛有單位的成交價較去年開售價低約一成。

第三棍:舊政府總部修訂料減值

政府總部大執位,將丟空的中環總部,計劃年後推出招標,由於加入重建條款及削減樓面,市場估值因應修改,項目估值或少一至二成。

《小超報》表示,舊政府總部重建增限制料減值兩成。政府部門陸續遷往添馬艦新政府總部,政府也公布原政府總部中區政府合署西座重建計劃最新方案,包括擴大公眾休憩用地面積,以及大幅減少商業樓面,並邀請港交所(388)及證監會進駐,預料2013 年以雙信封制形式招標。因應項目修訂,大量條款將納入賣地條款和地契中,地產界人士估計,用地價值因而減少一至兩成,個別估值低至約42 億元水平。

第四棍:新盤市場戰國爭雄

第四季新盤開售屆年內高潮,多項新盤紛紛搶閘爭客戶。一區多盤搶客外,更有發展商因應市況及銷售反應,微調售樓策略及按階段增加付款優惠,希望在市場銷售中脫穎而出。

《太公報》表示,盛世獲尚乘包辦一二按,天賦深圳攬客,壹環原價再推14伙。新盤血拚浪接浪,發展商起勢出招加緊搶客, 新界東兩盤更互不相讓。長實(00001)大圍盛世獲尚乘拍心口包辦一及二按,最高樓價70%;信置(00083)白石角天賦海灣出動深圳客擴勢力;港島新盤戰升級,華置(00127)市價推灣仔壹環反應理想,「添食」原價平均1.89 萬加推14 伙; 面對眾盤環迴夾擊, 市場消息稱嘉里(00683)跑馬地紀雲峰降意向呎價逾30%搶客。

第五棍:樓神估今年大市新盤銷萬五伙

樓市下半年氣氛向淡,成交量急挫下,但政府推出土地未減,發展商吸地後要賣樓套現資金,今年賣樓量料在萬五伙水平,在首九個大市僅近萬伙新盤交易下,故大部份要在年底沽盤趕達標。

《香港雙報》報道,趙國雄:港新盤年銷1.5萬伙。長實(001)執行董事趙國雄昨日出席亞太房產論壇時表示,今年首9個月,本港新盤銷售不足1萬伙,至10月份多個發展商增加推盤量,因而料全年新盤銷售可達1.4萬至1.5萬伙;而集團現時共售出3600個單位,所推新盤出售量均超過九成。提及旗下樓盤是否有減價壓力,他指出,首批發售的新盤往往有折扣優惠,僅屬宣傳手法,並非反映樓市有減價壓力。